ハワイ不動産物件購入

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今回は不動産を売買する際に、みなさんが分かっているようで分かっていないことをＱ＆Ａにしてみました。
ぜひ、あなたのお役に立てていただければ、私にとってこれほど嬉しいことはありません。
それでは、さっそく始めましょう！
今回のＱ＆Ａは、とくに一戸建ての物件よりもコンドミニアム(日本のマンションに相当します)の売買について解説してみました。
一戸建ての場合でも読んで役に立つ部分がありますので、一戸建てを検討されている方にも、ぜひ読んで役立ててくださいね。

Q１
借地権付物件と土地所有権付物件とでは、どちらが得ですか？
A１
最近日本でも借地権付住宅を販売することが増えてきていますが、ハワイの土地は大地主が所有している場合が多く、日本よりも物件に借地権が付いている場合が日本よりも多いのが特徴です。
借地権付のコンドミニアムを購入した場合は、毎月、借地権料を支払う必要があります。
借地権料(金額)は物件によって異なりますので、物件検討中に確かめてみてください。
じゃないと、あとでこんなはずではなかったと慌ててしまいますからね。
一般的な傾向ですが、借地権の契約更改までの期限が短い物件ほど安くなります。
他の物件と比較して安いから、お得物件だ！と飛びつかないで、しっかり検討してください。
一般的に借地権は60年から90年です。
.ポイントは更新の時期です。更新時期がきて、借地料が改定されれば、いまの借地料も通常上がります。
そのときの土地の市場価格が上昇していれば、それに準じているために値上がりしてしまいます。
詳細は借地契約書をチェックする必要がありますね。
借地期限までに土地所有権のみを売りに出すケースも結構ありますから、借地権付から土地所有権付を希望するのであれば、予算や必要だと思ったときに購入してはいかがでしょうか。
土地所有権付と借地権付物件のどちらが得かというのは、資金計画や考え方によって違うのは当然ですね。
また、土地所有権付でも借地権付の物件で賃貸に出したり、ハワイの別荘として自分で使用することも同じ様に自由です。
賃貸に出した場合の家賃に差はありません。

Q２
台風、火山、津波、地震、永く住むとなると、いろいろ心配ですがどうでしょうか。
A２Q２
物件探しから売買契約までの期間は、ハワイと日本を行ったり来たりしなければならないのですか?
A２
一度も物件を自分の目で確認しないで、物件を購入することは可能です。
実際に写真のやりとりだけで物件を購入する人もいます。
その場合は、物件の条件を列記して該当する物件を2軒から3軒に絞って、売買エージェントが確認し、情報だけで購入する方法です。
この場合はファクシミリやインターネットでのやりとりが、メインになります。
しかし、一度はエージェントと顔をあわせて、信頼関係を築いてからの方が良いと思います。
顔の見えないやりとりのビジネスは、お互いに不安だからです。
とくに家の購入は金額が大きくなりますから、あなたが不安であれば相手も不安になるのは当然ですね。
それに、欲しいコンドミニアムについて知識不足であれば、物件を見るためにハワイへ行った方がよいと思います。
そのときに物件を購入しなくとも、物件を見ることによって、自分なりの物件の良し悪しの判断基準を作るためです。
早急に物件を購入したい場合は、不動産会社へご相談してみてください。
日本から行うエスクローへの送金で済みますので、ハワイに滞在していなくても、ハワイに銀行口座がなくても購入できます。
地震は、滅多にありません。ハワイは太平洋プレートにのって、日本のほうへ一年の間にごく僅かずつ移動しているそうです。
移動しているといっても、地盤はとても安定しています。
火山はありますが、エネルギーを継続的に放出していますから、日本のような火山性の地震もほとんどありません。
それと、台風(ハリケーン)ですが、10年に一度ぐらいあるようです。
ハワイは台風の通り道にはなっていないようです。

Q３
高額物件と割安物件とでは、どちらが得ですか?
A３
利回りを考えるのであれば、20万ドルの物件を1軒購入して賃貸にだすより、10万ドル2軒を賃貸にだした方が得です。
しかし、物件所有者のハワイ別荘としての役割と、物件を売る場合の値上がり率を考えると、当然20万ドルの物件のほうが期待できます。
キャピタルゲインを取るのか、利回り重視か出口戦略の考え方次第ですね。

Q４
聞いた事があるのですが、アメリカに不動産を持つと永住権が取れるのですか?
A４
不動産所持だけでは永住権は取得できません。不動産投資会社な
どの会社を設立して、積極的に事業展開し、コンスタントに収入を得ていると、ビザから永住権へ変更できる可能性はあります。
結局アメリカも税金をたくさん払ってくれる人(お客様)を優遇してくれるということですかね。(笑)

Q５
コンドミニアムを購入した場合、老朽化や災害で無くなってしまった場合は、持ち主の権利は保障されますか
A５
建物再建設については、土地や部屋の所有者の集まりであるコンドミニアム組合との契約に基づいて処理されます。
これは日本のマンションの管理組合でも同じことですね。
しかし、災害を前提とした物件購入は難しいので、災害を心配であれば、保険でカバーできる範囲を確認されて、検討するしかないですね。
大きな災害を前提にすると、先へは進めないと思います。
ハワイよりも遥かに地震の多い日本に住んでいる私達は、災害で壊れることを前提に、マンションを購入するのをためらうでしょうか？
それはハワイという地域においても、みなさんも同じ考え方でよいのではないかと思います。

Q６
老朽化による大規模修繕は、何年ごとにするのでしょうか?
A６
老朽化による大規模修繕の出費は、物件所有者たちにとって不満がでてきますから、普段から老朽化のメンテナンスは、個々に行われています。
メンテナンスをきちんとしているので、大規模修繕をしないで、50年も60年も住めるビルがシカゴやニューヨークにはたくさんあります。
日本のマンションもそうですが、購入する場合は管理のよさも買うということになります。
ハワイの管理の良さは、単に管理人の常駐や掃除だけではなく、ビルのメンテナンスや修繕、リニューアルも含まれています。
日本のマンションの場合は、新築物件の販売の際に売りやすいようにするために、管理費や修繕費、修繕積立金を低くおさえている事があり、一時負担金が大きくなることがあります。
そういうことがないシステムが出来上がっているコンドミニアムがベストですね。