引越しで敷金返還を請求

<% content.header -%>

賃貸物件に入居している方は、「契約時に預けた敷金が退去するときに、きちんと全額返ってくるのか？」不安に感じていることと思います。
なぜって、敷金はだいたい賃料の２ヶ月分〜５ヶ月分ぐらい預けますから、額が大きい場合だと４０万円近くになることもあります。
これが、まったく返ってこなかったら大問題ですよね。
心苦しいのですが、ここで非常に残念な、お話をしなければなりません・・・
「あなたが預けている敷金は１００％全額返金されません」
なぜ、そんなことが言い切れるのか・・・
前にも言いましたが私が管理している賃貸物件は１２０以上あります。
毎年３月の転勤シーズンになると、その４分の１にあたる約３０件の物件は、退去のために物件の解約をしています。
そうです。毎年、３０回以上の敷金清算を経験しています。
（総数にすると１００回以上の清算業務の実務経験があります）
１００回以上の敷金清算の中で、最初から敷金を全額返還してくれた心優しい大家さんは・・・
「０人です。１人もいませんでした！」
ということは、残念ながらあなたが預けている敷金も返ってこないのです。
「敷金は家主との交渉しだいで、簡単に取り戻すことができる」
ということです。
交渉といっても大家から見積書が送付されてから電話で数分間、話しをするだけです。
それでも、交渉のポイントを間違えなければ、10 万円から20 万円ぐらいの敷金なら簡単に返還されています。
数分間で数十万円も取り戻せる・・・こんなに戻ってくるなら、やらなきゃ損ですよね。
但し、重要なのはポイントを間違えないことです。
むやみやたらに「敷金を返せ！」と声高に叫んでも、返ってこないどころか家主を怒らせてしまうだけです。
１００件以上の敷金清算を試行錯誤しながら・・・やっと見つけ出した「完全無欠の交渉ノウハウ」あなたは、知りたくないですか。
一度、交渉ノウハウを身につけてしまえば、今後、敷金返還で困ることはありません。
それでは、さっそく始めましょう！！

敷金とはマンションやアパートの部屋を借りるときに、家賃の不払いや修繕費用を担保するために家主や不動産業者に預けるお金のことです。
この敷金は部屋を明け渡すときに基本的には返還されるべきものです。
しかし、清算書には必ずといってよいほどリフォームやクリーニングの費用が計上されており、場合によっては預けた敷金ではまかないきれず追加費用が請求されてくるケースもあります。
内容を詳しく確認すると、壁紙の張替え、畳の表替え、襖の張替え、室内クリーニング費用など様々な項目があります。はたしてこれらは本当に借主が負担しなければならないのでしょうか？
国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」によれば、経年劣化および通常使用による住宅の損耗などの復旧は借主の負担ではないとされています。
具体的には、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照りなどの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫の電気やけ等、通常のレベルであれば借主には請求することはできないということです。

なぜ敷金が返還されないという事例が多く起きるのでしょうか？結論としてはこの問題の本質は不動産業界のマナーの問題であり、業界の悪しき慣行であるということです。
大部分の不動産業者はガイドラインの存在を知っているのですが、とりあえず修繕やクリーニングの名目で請求書を送り、署名と押印をしてくれればしめたものだと考えているようです。
かなりいい加減な見積書も見うけられますし、名の通った大きな不動産会社でも公然とおこなっている現実には驚くばかりです。悪質な不動産業者になると敷金の何倍にものぼる見積書を送ってきたりします。
もう一つは、損耗の程度が通常の使用によるものか否かの判断は家主の主観によるところが大きく、不動産業者としては家主の味方をせざるを得ないという現実がありあます。
そして、預かっているお金は金庫や預金で保管されているわけではなく、運転資金として使われていたり何らかの形で運用されていたりするのが通常ですから、もっともらしい理由をならべて返還しないというのが実際のところなのです。

まずは、最も基本的な「知識武装」として、敷金返還に関係する法律をきちんと押さえておく必要があります。
この知識武装がないと、いくら強気の交渉をしても、すぐにメッキがはがれてしまい、かえって、家主側を強気にさせてしまうことさえあります。
賃貸借契約や敷金返還に関連する主な法律には、「民法」、「借地借家法」、「消費者契約法」などがあります。これらの基本的なポイントを押さえておきましょう。

�@ 「民法」
民法とは、「個人間の財産上・身分上の関係など、市民相互の関係について規定する私法の一般法」とされています。
要するに、市民同士のいろいろな取り決めに関して、一般的な規定を定めた法律だということです。
押さえておくべきポイントとしては、
当事者が話し合いで、民法と反する規定を設けても、「契約自由の原則」によって認められるのが原則であること。
例えば、本来、民法上は、家主が負担すべき修繕費用を、借主が承諾することで借主負担とした場合、契約自由の原則の趣旨から、認められる可能性が大きくなります。
「借主の承諾」といっても、賃貸借契約の実務においては、家主側があらかじめ用意した契約書に、借主が署名・捺印すると、「承諾した」ということになります。
民法上の考え方からすれば、当事者が合意している以上、民法上は家主負担であっても、借主負担とする特約は認められることになっています。これは、恐ろしい考え方です。

「借地借家法」
借地借家法は、１９９２年（平成４年）８月に施行され、「借主の保護」を目的としています。
従って、借地借家法は、借主の味方として、きちんと把握しておきましょう。
借地借家法で押さえておくべき点は、借地借家法の中でも、「強行規定」と呼ばれている規定については、たとえ、それに反する契約内容に借主が承諾していたとしても認められないという点です。
例えば、「家主は、自分が必要とするときは、いつでも契約解除することができる」というような契約書に、借主が署名捺印していても、借地借家法の強行規定に反するため、無効扱いとなります。

・「消費者契約法」
消費者契約法が施行された２００１年４月以降、消費者にとっては、強い味方が誕生したといえるでしょう。
この法律の中では、敷金返還に関する条項としては、第１０条が上げられます。消費者契約法１０条は、次のように規定しています。

第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

要するに、「消費者の利益を一方的に害するものは無効とする」というところが、ポイントです。少し難しくなりますが、「一方的に害するもの」というのは、「害するもの」とは異なります。
賃貸借契約で、「一方的に害するもの」というのは、「修繕費用はすべて借主負担とする」というようなもので、借主の立場にとって、どこにも利益になるところがないものです。
一方、単に、「害するもの」の例としては、「敷引」だとか、「鍵の交換費用は借主負担とする」というようなもので、「敷引」は、退去時に自動的に定額を差し引かれる代わりに、原則として、それ以上の請求がなくトラブルが少ないというメリットもあります。
また、鍵の交換費用は、費用負担がある代わりに、鍵が交換されることで防犯対策が施されることになりますので、借主にもメリットがあります。
要するに、契約書の規定のうちで、借主の利益を、単に「害するもの」は、消費者契約法違反とはなりませんが、「一方的に害するもの」は、消費者契約法違反になるというわけです。
そして、「無効とする」というところですが、これは、いくら契約書に署名・捺印していても、なかったものとみなされるということです。つまり、家主から「ちゃんと契約書にも署名・捺印しているのだから、家主として承諾していることになる」という主張を退けることができるということです。

国土交通省が、作成した「原状回復ガイドライン」は、必ず押さえておかなければなりません。
しかし、内容としては、わかりやすい表現で記載されているとは言えず、ネット上にある「解説」の多くは、「ガイドラインそのもののポイント」を解説していますが、単なる概要説明では、実際の交渉には役立ちません。
「原状回復ガイドライン」は、正確には、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものですが、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸借契約書の考え方、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10 年3 月に取りまとめたものです。
このガイドラインのポイントは、次の通りです。

�@ 原状回復とは
原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は借主負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

�A 「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、次のように分類して、貸主と借主の負担区分を明確にしました。
Ａ ：借主が通常の使い方をしていても、発生すると考えられるもの
（経年変化や通常損耗を含むもの）
⇒ Ａについては貸主に費用負担の義務があるとしました。

Ｂ ：借主の使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
（明らかに通常の使用による結果とは言えないもの）
⇒ Ｂについては借主に費用負担の義務があるとしました。